¿Qué documentos necesito para escriturar una casa en Córdoba?

Comprar una casa en Córdoba es uno de los proyectos más importantes en la vida de una persona o una familia. Es la culminación de un sueño, el resultado de años de esfuerzo y el comienzo de una nueva etapa. Pero una vez que encontraste la propiedad ideal y acordaste el precio, empieza un camino que puede parecer un laberinto de papeles y trámites: la escrituración. En la Escribanía Echeto, sabemos que este proceso puede generar muchas dudas, por eso preparamos esta guía completa para que sepas, paso a paso, qué documentos necesitás para escriturar tu casa en Córdoba Capital o en cualquier localidad de la provincia.

Documentos que debe presentar el VENDEDOR

Si sos la parte vendedora, tu rol es fundamental para que el proceso avance sin demoras. Tenés que demostrar que sos el titular legítimo del inmueble y que este se encuentra libre de deudas y gravámenes. Prepará con tiempo la siguiente documentación:

• Título de Propiedad Original: Este es el documento más importante. Es la escritura anterior por la cual adquiriste la propiedad (ya sea por compra, donación, herencia, etc.). El escribano necesita el original para estudiarlo, verificar los antecedentes y asegurarse de que todo esté en orden. Sin el título original, no se puede avanzar.
• Documento Nacional de Identidad (DNI): Tanto el original como una fotocopia. Es indispensable para acreditar tu identidad al momento de la firma.
• Constancia de CUIT/CUIL/CDI: El escribano necesita tu clave de identificación tributaria para cumplir con las obligaciones informativas y de retención de impuestos ante la AFIP (organismo nacional) y la Dirección General de Rentas de Córdoba (organismo provincial).
• Documentación sobre tu estado civil: ¡Este punto es clave! Si estás casado/a, necesitás el acta de matrimonio. Si el inmueble es un bien ganancial (adquirido durante el matrimonio), tu cónyuge deberá prestar el “asentimiento conyugal”, es decir, firmar la escritura manifestando su conformidad con la venta. Si estás divorciado/a, se requiere la sentencia de divorcio inscripta. Si sos viudo/a, el acta de defunción de tu cónyuge. Esto garantiza la validez del acto y protege al comprador.
• Últimas boletas de impuestos y servicios: Aunque el escribano se encarga de solicitar los certificados de libre deuda, tener las últimas boletas pagas agiliza muchísimo el trámite. Esto incluye:
  • Impuesto Inmobiliario Provincial (Rentas Córdoba): Para verificar el número de cuenta y la situación fiscal.
  • Tasas Municipales (Inmobiliario): Correspondiente a la Municipalidad de Córdoba o la comuna donde se ubique el inmueble.
  • Servicios: Boletas de EPEC (luz) y, según la zona, Aguas Cordobesas o DIPAS (agua). También las boletas de gas (Ecogas).
  • Expensas (si es un PH o barrio cerrado): El administrador del consorcio deberá emitir un certificado de libre deuda de expensas.
• Poder especial (si aplica): Si no podés estar presente en la firma y designaste a un apoderado, este deberá presentar el testimonio del poder original que lo autoriza a vender en tu nombre. Este poder debe ser específico para el acto y cumplir con todos los requisitos legales.

Documentos que debe presentar el COMPRADOR

Como comprador, tu principal obligación es pagar el precio acordado y presentar la documentación que acredite tu identidad y capacidad para adquirir el bien. La información que aportes será la que figure en tu futura escritura.

• Documento Nacional de Identidad (DNI): Original y fotocopia. Si comprás en representación de una sociedad, se requerirá el estatuto social y la documentación que acredite tu personería como representante legal.
• Constancia de CUIT/CUIL/CDI: Al igual que el vendedor, es necesaria para tu correcta identificación ante los organismos fiscales.
• Documentación sobre tu estado civil: Si estás casado/a, se necesita el acta de matrimonio para que el inmueble se inscriba correctamente como bien propio o ganancial. Si comprás estando soltero/a pero con fondos provenientes de una sociedad conyugal disuelta, se requerirá documentación adicional. Es fundamental que le comuniques tu situación al escribano para recibir el asesoramiento adecuado.
• Justificación del origen de los fondos: En cumplimiento con las normativas de la Unidad de Información Financiera (UIF) para la prevención del lavado de activos, deberás demostrar el origen lícito del dinero con el que realizás la compra. Esto puede ser a través de:
  • Recibos de sueldo, certificación de ingresos por contador público.
  • Declaraciones juradas de impuestos (Ganancias, Bienes Personales).
  • Documentación que acredite la venta de otro inmueble, un auto o la recepción de una herencia o donación.
  • Estados de cuenta bancarios que reflejen los ahorros.

Documentos del Inmueble: el trabajo del escribano

Una vez que las partes entregan su documentación personal, el escribano inicia la etapa más técnica: la solicitud de certificados e informes que “radiografían” el estado jurídico y catastral del inmueble. Estos documentos son la garantía de que estás comprando una propiedad “limpia”.

• Informe de Dominio: Se solicita al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Córdoba. Este informe revela quién es el titular registral del inmueble (es decir, el dueño legal) y si la propiedad tiene algún gravamen, como una hipoteca, un embargo, una servidumbre o si está afectado como bien de familia.
• Informe de Inhibiciones: También solicitado al Registro de la Propiedad, este certificado informa si el vendedor tiene una “inhibición general de bienes”.
  Consejo práctico: Si el vendedor está inhibido, significa que no puede disponer de sus bienes. La escritura no se puede firmar hasta que esa inhibición se levante judicialmente. Es una de las primeras cosas que el escribano verifica para evitar sorpresas.
• Certificado Catastral: Se tramita ante la Dirección General de Catastro de la Provincia de Córdoba. Este documento verifica los datos físicos del inmueble (superficie, linderos, nomenclatura catastral) y establece la valuación fiscal, que es la base para el cálculo de varios impuestos, como el Impuesto de Sellos.
• Planos de la propiedad: Se solicita el plano de mensura y, si hay construcción, el plano de edificación aprobado por la municipalidad correspondiente. Esto es crucial para verificar que lo construido coincide con lo declarado legalmente.
• Certificados de Libre Deuda: El escribano gestiona los certificados oficiales que acreditan que no existen deudas de:
  • Impuesto Inmobiliario Provincial: Ante Rentas Córdoba.
  • Tasas Municipales: Ante la Municipalidad de Córdoba o la que corresponda.
  • Agua y Saneamiento: Aguas Cordobesas o DIPAS.
  • Expensas: Si es una propiedad horizontal.

El ITI y la condición frente a AFIP: quién está exento

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) es un impuesto nacional que grava la venta de propiedades. Le corresponde pagarlo al vendedor y la alícuota es del 1,5% sobre el valor de la venta. El escribano actúa como agente de retención al momento de la escritura.

Sin embargo, existe una exención muy importante. Según la normativa de AFIP (organismo nacional), el vendedor está exento de pagar el ITI si la venta corresponde a su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir otra propiedad destinada a casa-habitación propia y permanente.

Para gozar de este beneficio, el vendedor debe tramitar previamente el “Certificado de No Retención” en el sitio web de AFIP. Es un trámite personal, pero en nuestra escribanía te guiamos para que puedas obtenerlo sin problemas. Es fundamental hacerlo con anticipación a la fecha de la firma.

El Impuesto de Sellos en Córdoba: quién lo paga y cuándo

El Impuesto de Sellos es un tributo provincial que grava los actos y contratos onerosos, como una escritura de compraventa. La normativa aplicable en nuestra jurisdicción es el Código Fiscal de Córdoba (Ley 6006).

• ¿Cuál es la alícuota? En Córdoba, la alícuota general para la compraventa de inmuebles es del 1,5%.
• ¿Sobre qué valor se calcula? Se calcula sobre el monto mayor entre el precio de venta pactado, la valuación fiscal provincial o cualquier otra base imponible que surja de la operación.
• ¿Quién lo paga? La ley establece que las partes son solidariamente responsables. La costumbre en Córdoba es que se abone en partes iguales (50% el comprador y 50% el vendedor), salvo que en el boleto de compraventa se haya pactado algo diferente.

Al igual que con el ITI, también existe una exención para la vivienda única en Córdoba. Si como comprador estás adquiriendo tu única propiedad, que será tu vivienda familiar y de ocupación permanente, y la misma no supera ciertos topes de valuación establecidos por la ley provincial, podés quedar exento del pago de tu parte del impuesto. El escribano verificará si cumplís con los requisitos para aplicar a este beneficio.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Cuánto tiempo tengo para juntar todos los papeles antes de la escritura?

No hay un plazo legal fijo, pero generalmente se estima que el proceso completo, desde que el escribano recibe la documentación inicial hasta la firma, puede llevar entre 30 y 45 días. Este tiempo es necesario para solicitar todos los certificados (algunos tienen vencimiento) y analizar la documentación. Lo ideal es que comprador y vendedor entreguen sus papeles personales al escribano apenas cierran el acuerdo para no generar demoras. Si querés saber más sobre los plazos, podés leer nuestro artículo sobre cuánto tarda una escritura en Córdoba.

¿Qué pasa si el vendedor está inhibido en el Registro de la Propiedad?

Una inhibición general de bienes es una medida cautelar que le impide al vendedor disponer de sus bienes registrables (como un inmueble). Si al pedir los informes salta una inhibición, la venta no se puede realizar. El vendedor deberá, obligatoriamente, solucionar la causa que originó esa inhibición (generalmente, saldar una deuda) y obtener una orden judicial para su levantamiento. Hasta que la inhibición no esté levantada e inscripta en el Registro de la Propiedad, no se puede firmar la escritura.

Si la casa es una herencia, ¿qué documentos adicionales se necesitan?

Si el vendedor (o los vendedores) adquirieron la propiedad por herencia, además del título original, es indispensable contar con la Declaratoria de Herederos dictada por un juez. Este documento debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de Córdoba. Este trámite se conoce como “inscripción por tracto abreviado”, donde en un mismo acto se inscribe la herencia y la venta a favor del nuevo comprador. Todos los herederos declarados deben firmar la escritura de venta.

¿Los gastos de escribanía los paga el comprador o el vendedor?

Los gastos se dividen en tres categorías: impuestos, tasas y honorarios del escribano. Los impuestos (Sellos e ITI/Ganancias) se reparten como explicamos antes. Las tasas registrales y los costos de los certificados suelen ser abonados por el comprador. Por usos y costumbres en Córdoba, los honorarios del escribano son abonados en su totalidad por la parte compradora, ya que es quien elige al profesional. Sin embargo, todo esto puede ser objeto de negociación entre las partes y es recomendable dejarlo claro en el boleto de compraventa.

¿Puedo escriturar si el plano de la casa no está actualizado?

Sí, es posible escriturar, pero no es lo ideal. El escribano tiene la obligación de dejar constancia en la escritura de que la situación catastral no coincide con la realidad edilicia. Esto puede traer consecuencias futuras para el comprador, como multas municipales o dificultades para vender la propiedad más adelante. Lo recomendable es que el vendedor regularice la situación de los planos antes de la venta. Si esto no es posible, el comprador debe ser plenamente consciente de la situación y de los costos que implicará regularizarlo en el futuro.

¿Qué es el “asentimiento conyugal” y por qué es tan importante?

El asentimiento conyugal es el consentimiento que debe dar el cónyuge que no es titular del inmueble, cuando ese inmueble es la sede del hogar conyugal o un bien ganancial. Su propósito es proteger a la familia, evitando que uno de los cónyuges disponga unilateralmente de la vivienda familiar. Sin la firma del cónyuge prestando su asentimiento, la venta es nula. Por eso el escribano es tan riguroso al solicitar la documentación del estado civil del vendedor.