¿Qué Contratos Requieren Escritura Pública en Argentina? Listado completo 2026

En Argentina, la ley exige que ciertos contratos y actos jurídicos se formalicen mediante escritura pública para garantizar su validez y seguridad jurídica. Esta formalidad, establecida en el Código Civil y Comercial, es indispensable principalmente para las operaciones que involucran la transmisión o modificación de derechos sobre bienes inmuebles, como una compraventa, una donación o la constitución de una hipoteca.

La Regla General: El Artículo 1017 del Código Civil y Comercial

La base legal que determina qué contratos deben celebrarse por escritura pública se encuentra en el artículo 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). Esta norma no es un capricho burocrático, sino un pilar fundamental para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y de otros actos de gran trascendencia económica y personal. La intervención del escribano público como fedatario garantiza la legalidad del acto, la identidad y capacidad de las partes, y la autenticidad del documento, otorgándole fecha cierta y fuerza ejecutiva.

El artículo 1017 establece de forma clara y taxativa los supuestos de obligatoriedad. Analicemos sus incisos principales:

• Inciso a): La adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Este es el caso más conocido y frecuente. Incluye no solo la compraventa, sino también la donación, la constitución de usufructo, la hipoteca, la servidumbre, entre otros. La única excepción que contempla la ley es para los actos derivados de una subasta pública, ya sea judicial o administrativa.
• Inciso b): Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles. Por ejemplo, si dos partes están en un juicio por la propiedad de un terreno y llegan a un acuerdo transaccional para poner fin al litigio, ese acuerdo debe formalizarse en escritura pública.
• Inciso c): Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública. El ejemplo clásico es una fianza que garantiza un contrato de mutuo hipotecario. Si el contrato principal (la hipoteca) se hizo por escritura, sus actos accesorios (como la fianza) deben seguir la misma forma.
• Inciso d): Los demás contratos que, por acuerdo de partes o por disposición de la ley, deben ser otorgados por escritura pública. Esto abre la puerta a que las propias partes decidan elevar la formalidad de un contrato para mayor seguridad, o a que otras leyes específicas (como la de leasing en ciertos supuestos) así lo requieran.

Es crucial entender que el incumplimiento de esta forma solemne no es un detalle menor. Para los actos del inciso “a”, la consecuencia es la nulidad del acto como tal. Si bien puede generar la obligación de las partes de escriturar en el futuro (lo que se conoce como “obligación de hacer”), el acto en sí mismo no produce el efecto deseado, por ejemplo, la transmisión del dominio.

Compraventa de Inmuebles: El Proceso Notarial en Detalle

La compraventa de un inmueble es, sin duda, la operación más común que requiere la intervención de un escribano. En nuestra escribanía en la zona norte de Córdoba, es el trámite que realizamos con mayor frecuencia. El proceso es mucho más que la simple firma de un documento; es un conjunto de actos concatenados que brindan máxima seguridad a comprador y vendedor.

El primer paso suele ser la firma de un boleto de compraventa. Es fundamental aclarar la diferencia entre boleto de compraventa y escritura: el boleto es un contrato privado, un acuerdo preliminar que genera la obligación de escriturar, pero no transmite la propiedad. La transferencia del dominio solo se perfecciona con la firma de la escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de Córdoba.

Una vez que las partes nos encomiendan la escrituración, iniciamos un minucioso “estudio de títulos”. Este análisis se retrotrae hasta 20 años en el historial del inmueble para verificar que los títulos sean perfectos y no existan vicios que puedan afectar la operación. Simultáneamente, solicitamos una serie de certificados registrales y administrativos:

1. Certificado de Dominio: Informa quién es el titular registral del inmueble y si existen embargos, hipotecas u otros gravámenes.
2. Certificado de Inhibiciones: Acredita que el vendedor no está inhibido para disponer de sus bienes.
3. Certificado Catastral: Emitido por la Dirección General de Catastro de Córdoba, verifica los datos del inmueble (superficie, nomenclatura, valuación).
4. Constancias de Libre Deuda: Se solicitan a la Municipalidad de Córdoba, a la Dirección General de Rentas (ARCA) y, si corresponde, a la administración del consorcio (expensas) para asegurar que no hay deudas pendientes.

Con toda la documentación en orden, se redacta la escritura. En el acto de la firma, el escribano identifica a las partes, verifica su capacidad, lee el documento en voz alta, explica sus términos y consecuencias, y certifica las firmas. En ese momento se realiza el pago y la entrega de la posesión. Posteriormente, inscribimos el testimonio de la escritura en el Registro de la Propiedad, acto que hace que el derecho del nuevo propietario sea oponible a terceros. Todo este proceso tiene una duración variable; puedes consultar más sobre cuánto tarda una escritura en Córdoba en nuestro artículo dedicado.

Más Allá de la Compraventa: Otros Derechos Reales que Exigen Escritura

Si bien la compraventa es la estrella, el universo de los derechos reales sobre inmuebles es amplio y todos ellos, para su constitución, modificación o extinción, requieren la solemnidad de la escritura pública. Estos actos son fundamentales en la planificación patrimonial, familiar y comercial. En nuestro Registro Notarial N°610, asesoramos y formalizamos una gran variedad de estos contratos, adaptándolos a las necesidades específicas de cada cliente.

Entender la función de cada uno es clave. Por ejemplo, el usufructo permite a una persona (generalmente los padres) donar la “nuda propiedad” de un inmueble a sus hijos, pero reservándose el derecho de usar y gozar del bien de por vida. Esto simplifica la futura sucesión y protege al donante. La hipoteca, por otro lado, es el derecho real de garantía por excelencia, utilizado para asegurar el cumplimiento de una obligación, usualmente un préstamo de dinero.

A continuación, presentamos una tabla comparativa de los derechos reales más comunes que deben instrumentarse por escritura pública:

Derecho Real	Descripción Breve	Ejemplo de Uso Práctico	¿Requiere Escritura?
Dominio	Máximo derecho de propiedad sobre una cosa. Otorga las facultades de usar, gozar y disponer.	Compraventa, donación o adjudicación de un inmueble.	Sí, siempre.
Condominio	Derecho de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas.	Dos hermanos que compran un departamento en partes iguales.	Sí, para su constitución.
Usufructo	Derecho a usar y gozar de una cosa ajena, sin alterar su sustancia.	Padres que donan una casa a su hijo pero se reservan el usufructo vitalicio.	Sí, siempre.
Hipoteca	Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados.	Garantizar un crédito bancario para la compra de una propiedad.	Sí, siempre.
Servidumbre	Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.	Una servidumbre de paso para acceder a un campo que no tiene salida a la vía pública.	Sí, para su constitución.

Cada uno de estos actos implica un análisis detallado de la situación y una redacción precisa para que el documento refleje fielmente la voluntad de las partes y cumpla con todos los requisitos legales. La elección de la figura jurídica correcta puede tener importantes consecuencias fiscales y patrimoniales, por lo que el asesoramiento notarial previo es indispensable.

Actos de Planificación Sucesoria y Contratos Complejos

La obligatoriedad de la escritura pública se extiende a otros actos jurídicos de gran trascendencia que, aunque a veces no implican una transferencia de dominio inmediata, afectan profundamente el patrimonio de las personas. Estos actos son herramientas clave en la planificación sucesoria y en la estructuración de negocios complejos.

Cesión de Derechos Hereditarios

Cuando una persona fallece, sus herederos adquieren la totalidad de su patrimonio. Sin embargo, antes de que se realice la partición y se adjudiquen bienes concretos, un heredero puede decidir ceder sus derechos sobre la herencia a otro heredero o a un tercero. Este contrato, la cesión de derechos hereditarios, debe hacerse obligatoriamente por escritura pública, según lo dispone el artículo 2302 del CCyC. Es un acto de suma importancia, ya que el cesionario pasa a ocupar el lugar del heredero cedente en la sucesión. La escritura garantiza la publicidad del acto frente a otros herederos y acreedores de la sucesión.

Partición de Herencia

Una vez finalizado el proceso sucesorio, si los herederos deciden adjudicarse bienes registrables (como inmuebles o automotores), la partición debe realizarse también por escritura pública. Este documento detalla qué bien le corresponde a cada heredero, poniendo fin al estado de indivisión de la comunidad hereditaria. Luego, se inscribe en los registros correspondientes para que cada heredero sea el nuevo titular dominial.

Contrato de Renta Vitalicia

Este es un contrato complejo por el cual una persona se obliga a pagar a otra una renta en forma periódica durante la vida de una o más personas, a cambio de la entrega de un capital, que puede ser un inmueble. Según el artículo 1601 del CCyC, este contrato debe celebrarse en escritura pública. Es una figura utilizada, por ejemplo, por personas mayores que entregan la propiedad de su casa a cambio de recibir un ingreso mensual que les asegure su sustento por el resto de su vida.

Estos ejemplos demuestran que el rol del escribano va mucho más allá de la compraventa. Somos asesores clave en la estructuración de acuerdos familiares y patrimoniales, garantizando que la voluntad de las partes se plasme en un instrumento legalmente inobjetable. Considerar los costos de escrituración en Córdoba para estos actos es parte de una planificación financiera responsable.

La Excepción a la Regla: ¿Qué Contratos NO Requieren Escritura Pública?

Así como es fundamental conocer qué actos exigen la forma notarial, también es útil saber cuáles pueden celebrarse válidamente mediante un instrumento privado (un contrato redactado y firmado por las partes sin intervención de escribano). Conocer esta distinción evita costos y trámites innecesarios.

La principal excepción a la regla del artículo 1017, como mencionamos, es la subasta pública. Cuando un inmueble se vende en una subasta judicial o administrativa, el acta de remate aprobada por el juez, junto con la constancia de pago del precio y la orden de inscripción, son título suficiente para transmitir el dominio. No se requiere una escritura pública posterior.

Fuera del ámbito de los derechos reales, la gran mayoría de los contratos cotidianos no requieren escritura. La ley presume la libertad de formas, salvo que imponga una solemnidad específica. Aquí algunos de los contratos más comunes que se celebran por instrumento privado:

• Contrato de Locación (Alquiler): Tanto para vivienda como para fines comerciales, el contrato de alquiler se realiza por instrumento privado. La ley exige que se haga por escrito, pero no por escritura pública, sin importar el plazo.
• Contrato de Mutuo (Préstamo de dinero): Aunque se trate de sumas importantes, los préstamos de dinero entre particulares o con entidades no financieras se pueden instrumentar privadamente. La escritura pública es una opción si se quiere constituir una hipoteca como garantía.
• Boleto de Compraventa de Inmueble: Como ya explicamos, es un contrato privado y preliminar. No transmite la propiedad, pero es válido como promesa de venta y obliga a las partes a escriturar.
• Contrato de Comodato (Préstamo de uso): Cuando se presta gratuitamente una cosa (por ejemplo, un familiar que presta un departamento a otro), el contrato se puede hacer por instrumento privado o incluso de forma verbal.
• Contrato de Cesión de Derechos (no hereditarios o sobre inmuebles): La cesión de un crédito, de la posición contractual en un plan de ahorro o de derechos sobre un software, por ejemplo, puede hacerse por instrumento privado.

La elección entre instrumento privado y escritura pública, cuando la ley lo permite, es una decisión estratégica. El instrumento privado es más económico y rápido. Sin embargo, la escritura pública, incluso en casos no obligatorios, aporta ventajas invaluables como la fecha cierta, la fe pública sobre la identidad de los firmantes y el asesoramiento profesional del escribano, lo que minimiza el riesgo de futuros conflictos.