Si estás por comprar o vender una propiedad en Córdoba en 2026, seguro que tenés mil preguntas en la cabeza. Una de las más importantes, y que más impacta en el bolsillo, es sobre los impuestos. Entre todos los costos que implica una escritura, el Impuesto de Sellos es uno de los protagonistas. Entenderlo bien es clave para que no te lleves sorpresas y puedas planificar tus finanzas con tranquilidad.
En Escribanía Echeto, sabemos que la jerga legal puede ser complicada. Por eso, preparamos esta guía completa y en lenguaje claro sobre el Impuesto de Sellos en la provincia de Córdoba para el año 2026. Te vamos a contar qué es, cómo se calcula, quién lo paga y, lo más importante, cómo podés saber si te corresponde alguna exención.
¿Qué es el Impuesto de Sellos?
El Impuesto de Sellos es un tributo provincial regulado en Córdoba por el Código Fiscal (Ley N° 6006). Grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso que se formalizan en un instrumento, como una escritura pública de compraventa. En criollo: es un impuesto que la Provincia de Córdoba cobra por el hecho de “sellar” o formalizar un acuerdo económico, en este caso, la transferencia de un inmueble. Lo recauda la Agencia de Recaudación de Córdoba (Rentas Córdoba).
Alícuota 2026 en Córdoba: cuánto es y cómo se calcula
Vamos a lo que más nos interesa: los números. Para el año 2026, la alícuota general del Impuesto de Sellos para la transferencia de dominio de inmuebles en Córdoba se proyecta en el 1,5%. Es fundamental aclarar que esta alícuota la fija la Ley Impositiva Anual de la provincia, por lo que siempre es bueno verificar el porcentaje vigente al momento exacto de la operación.
Ahora, ¿sobre qué valor se aplica ese 1,5%? La ley es muy clara: el impuesto se calcula sobre el monto mayor entre:
- El precio de venta que figura en la escritura.
- La base imponible inmobiliaria provincial (la valuación fiscal que le da Rentas Córdoba al inmueble).
- Cualquier otra valuación que se utilice para la operación (por ejemplo, una tasación bancaria si hay un crédito hipotecario de por medio).
En la práctica, casi siempre se toma el precio de venta, ya que suele ser superior a la valuación fiscal. Tu escribano de confianza se encargará de verificar estos valores y determinar la base de cálculo correcta para evitar cualquier tipo de problema futuro con Rentas.
Ejemplo práctico: casa de $80 millones de pesos → cuánto paga cada parte
Para que no queden dudas, bajemos todo a un ejemplo concreto. Imaginemos que estás comprando o vendiendo una casa en la zona de Granja de Funes, Córdoba, y el precio acordado es de $80.000.000 (ochenta millones de pesos argentinos). Suponemos que este es el valor más alto, superando la base imponible de Rentas.
El cálculo sería el siguiente:
- Valor de la propiedad (Base de cálculo): $80.000.000
- Alícuota de Impuesto de Sellos (Córdoba 2026): 1,5%
- Cálculo del impuesto total: $80.000.000 x 0,015 = $1.200.000
El monto total a pagar a Rentas Córdoba por el Impuesto de Sellos es de $1.200.000. Ahora, ¿quién pone esa plata?
Según el Código Fiscal de Córdoba, la responsabilidad del pago es solidaria y corresponde a ambas partes en porciones iguales, salvo que se pacte algo distinto por escrito.
- Pago del Vendedor (50%): $1.200.000 / 2 = $600.000
- Pago del Comprador (50%): $1.200.000 / 2 = $600.000
Este es uno de los gastos de escrituración más importantes en Córdoba, y como ves, el impacto es significativo para ambas partes.
¿Quién paga el impuesto de sellos? Comprador, vendedor o ambos
Como vimos en el ejemplo, la regla general en Córdoba es que el Impuesto de Sellos lo pagan el comprador y el vendedor por partes iguales (50% y 50%). Esta es la disposición por defecto que establece la normativa provincial.
Sin embargo, la ley permite que las partes acuerden una distribución diferente. Es muy común, por ejemplo, que en el boleto de compraventa se establezca que el comprador se hará cargo del 100% del impuesto. Esto es perfectamente legal, siempre y cuando quede expresamente pactado por escrito.
¿Por qué es tan importante esto? Porque si no hay un acuerdo escrito que diga lo contrario, la ley asume el 50/50. Si sos comprador y firmaste un boleto que no aclara nada sobre el Impuesto de Sellos, tenés que saber que te corresponde pagar la mitad. Por eso, es fundamental revisar bien el boleto de compraventa con tu escribano antes de firmarlo.
¿Tenés dudas sobre tu escritura?
Cada operación inmobiliaria es un mundo. Si querés un asesoramiento claro y preciso sobre el Impuesto de Sellos y todos los gastos de tu escritura en Córdoba, estamos para ayudarte.
Exenciones en Córdoba: quiénes no pagan (vivienda única, jubilados, otros)
¡Atención a esta parte! Es una de las más importantes porque te puede ahorrar mucho dinero. La ley provincial en Córdoba contempla exenciones para el pago del Impuesto de Sellos, siendo la más común la de compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
Para poder acceder a esta exención, el comprador (o los compradores) deben cumplir con una serie de requisitos estrictos:
- No ser titular de otro inmueble: Ni el comprador ni ningún integrante de su grupo familiar primario (cónyuge, conviviente) pueden ser dueños de otra propiedad, ni total ni parcialmente.
- Destino de vivienda permanente: El inmueble que se compra debe estar destinado a ser la vivienda principal y de ocupación permanente del comprador y su familia.
- Tope de valuación: La ley establece un monto máximo para la base imponible del inmueble. Si la propiedad supera ese valor, la exención no aplica o puede aplicarse de forma parcial. Este tope se actualiza anualmente, por lo que es crucial verificar el valor vigente al momento de la escritura.
- Declaración Jurada: El comprador debe firmar una declaración jurada ante el escribano manifestando que cumple con todas estas condiciones.
Importante: La exención es un beneficio para el comprador que cumple los requisitos. Si el comprador está exento, solo se paga la parte que le corresponde al vendedor (el 50% del impuesto total), a menos que se haya pactado que el comprador se hacía cargo del 100%.
Existen otras exenciones más específicas, como las relacionadas con planes de vivienda social del gobierno o créditos hipotecarios de ciertos bancos estatales. El rol del escribano es fundamental para analizar tu caso particular, verificar si cumplís con los requisitos y tramitar la exención correspondiente ante Rentas Córdoba.
Cómo y cuándo se paga: pasos prácticos antes de la escritura
El pago del Impuesto de Sellos no es algo que puedas hacer por tu cuenta en una oficina de Rentas. El procedimiento está muy regulado y el escribano cumple un rol central como agente de retención. Esto significa que es el responsable de retener el dinero y pagarlo al fisco provincial.
Los pasos son los siguientes:
- Cálculo del impuesto: Una vez que tenés todos los documentos necesarios para escriturar y se definió el precio, tu escribano calcula el monto exacto del Impuesto de Sellos.
- Provisión de fondos: El comprador y el vendedor (según lo que hayan acordado) deben entregarle al escribano los fondos para cubrir el impuesto.
- Momento del pago: Este dinero se entrega antes o en el mismo momento de la firma de la escritura. No se puede firmar la escritura si el impuesto no está pagado o los fondos garantizados.
- Liquidación y pago: El escribano genera el cedulón de pago a través del sistema de Rentas Córdoba y realiza el pago correspondiente en nombre de las partes.
- Constancia en la escritura: En el texto de la escritura pública quedará constancia de que el Impuesto de Sellos fue debidamente abonado, con el número de comprobante y la fecha de pago.
Diferencia con el ITI (nacional): no confundir los dos impuestos
Es muy común que la gente confunda el Impuesto de Sellos con el ITI. Son dos cosas completamente diferentes y es clave que entiendas por qué, para saber qué te corresponde pagar a vos.
Aquí te dejamos un cuadro comparativo simple:
| Característica | Impuesto de Sellos (Córdoba) | ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) |
|---|---|---|
| Jurisdicción | Provincial (Córdoba) | Nacional |
| Organismo Recaudador | Rentas Córdoba (Agencia de Recaudación de Córdoba) | AFIP |
| Ley Aplicable | Código Fiscal de Córdoba Ley 6006 | Ley Nacional 23.905 |
| ¿Quién lo paga? | Comprador y Vendedor (generalmente 50/50) | Solo el Vendedor |
| Alícuota | 1,5% (general) | 1,5% |
| ¿Sobre qué se calcula? | Sobre el precio de venta o valuación fiscal (el mayor) | Sobre el precio de venta |
| Exención principal | Compra de vivienda única y permanente (para el comprador) | Venta para reemplazo de vivienda única (para el vendedor) |
La diferencia fundamental es: Sellos es provincial y lo pagan ambos; ITI es nacional y lo paga solo el vendedor. Además, el ITI aplica a personas físicas que venden una propiedad adquirida antes del 1 de enero de 2018. Si la propiedad fue comprada después de esa fecha, en lugar de ITI, el vendedor podría estar sujeto al Impuesto a las Ganancias.
Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre el Impuesto de Sellos en Córdoba
1. ¿Qué pasa si yo (comprador) estoy exento pero el vendedor no?
La exención por vivienda única es un beneficio personal para el comprador. Si vos cumplís los requisitos, no pagás tu 50%. Sin embargo, el vendedor sí debe pagar su parte. Es decir, se abonaría la mitad del impuesto total ($600.000 en nuestro ejemplo de $80M).
2. ¿El Impuesto de Sellos se calcula sobre el valor del boleto o de la escritura?
El impuesto grava el instrumento que formaliza la operación. Si bien el boleto de compraventa también está sujeto a sellos, en la práctica se suele pagar directamente sobre la escritura, que es el acto final y definitivo. El valor que se toma es el que figura en la escritura, que debe reflejar el precio real de la operación.
3. ¿Puedo pagar el Impuesto de Sellos en cuotas?
No. El Impuesto de Sellos debe pagarse de contado y en su totalidad antes o al momento de la firma de la escritura. Rentas Córdoba no ofrece planes de pago para este impuesto en el contexto de una transferencia de dominio.
4. Si compro un lote, ¿también pago Impuesto de Sellos?
Sí. La transferencia de dominio de un terreno o lote también es un acto gravado por el Impuesto de Sellos en Córdoba. Se aplican las mismas reglas: la alícuota del 1,5% sobre el valor de la operación y la posibilidad de exención si es tu único inmueble y vas a construir tu vivienda permanente allí (cumpliendo ciertos plazos y condiciones).
5. ¿Qué rol cumple el escribano en todo esto?
El escribano es una pieza clave. No solo te asesora sobre si te corresponde pagar o si podés acceder a una exención, sino que es el Agente de Retención designado por ley. Es responsable de calcular, retener y pagar el impuesto a Rentas. Su intervención garantiza que la operación cumpla con todas las obligaciones fiscales provinciales, dándote seguridad jurídica.
6. ¿La valuación fiscal de Rentas es la que se usa siempre para el cálculo?
No siempre. La ley dice que se usa el valor MÁS ALTO entre el precio, la valuación fiscal y cualquier otra tasación. En un mercado con valores de propiedades en alza, casi el 100% de las veces el precio de venta es mucho mayor que la valuación fiscal. Por lo tanto, el impuesto se calcula sobre el precio real que pagás por la propiedad.
Planificá tu escritura con seguridad y sin sorpresas
El Impuesto de Sellos es solo una parte del proceso. En Escribanía Echeto te ofrecemos un asesoramiento integral para que entiendas cada paso y cada costo de tu operación de compraventa en Córdoba. Tu tranquilidad es nuestra prioridad.